Como é feita a divisão das garagens no condomínio?

A discriminação das partes de áreas de propriedade exclusiva e das partes comuns do condomínio, inclusas as vagas de garagens, deve estar descrita na Convenção de Condomínio, conforme dispõe o art. 9º, § 3º, alínea “a”, da Lei 4.591/64:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; (...)

A saber, a divisão das garagens constantes no condomínio podem ser em (i) vagas privativas, (ii) vagas comuns e (iii) vagas particulares.

As vagas privativas são aquelas que correspondem também à fração ideal de solo, sendo definidas pela convenção de condomínio, como unidade autônoma, tendo, inclusive, registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Deve ser devidamente demarcada e claramente identificada, visto que trata-se de uma unidade autônoma, a qual não é obrigatoriamente vinculada a outra unidade autônoma (unidade habitacional.

As vagas comuns são as vagas de garagens que como qualquer outra área comum, pode ser utilizada por qualquer dos condôminos.

Tais vagas podem ou não ser demarcadas, ou seja, delimitadas com faixas demarcatórias, sempre ressalvando que qualquer condômino pode utiliza-las, valendo-se da ordem de chegada.

Já no que tange às vagas particulares, são tidas como área comum, contudo, são de uso exclusivo como se fosse uma unidade autônoma, mas que não se detém a propriedade da mesma.

Estas vagas podem ser distribuídas entre os condôminos por diversos critérios, tendo como o mais usual o sorteio, pois são áreas comuns, mas que permitem a utilização exclusiva.

Logo, essas três formas de divisão de garagens são as mais comuns nos condomínios.